«En Suisse, les marchés immobiliers sont sains car il n'y a pas eu d'excès comme aux Etats-Unis, en Espagne ou en Irlande», a expliqué hier, Martin Lanz, directeur du service de recherche économique du Credit Suisse. «Mais les nuages qui arrivent sont autant de défis à relever». La Suisse a profité d'une économie robuste jusqu'à la fin 2008 mais la crise mondiale a conduit à revoir à la baisse les prévisions économiques pour 2009. «On table sur une contraction de 2%, à cause de la baisse des exportations et des investissements», a poursuivi Martin Lanz.
Un risque plane désormais sur la demande de logements qui, depuis 2005, a profité de la forte immigration associée à la croissance économique. Une hausse de 1% de l'immigration est encore prévue pour 2009 «mais le boom démographique est fini», a estimé Martin Lanz.
L'immigration a été forte dans l'Arc lémanique, de Genève à Lausanne et jusqu'en Valais. En Suisse alémanique, elle s'est focalisée sur la région zurichoise et dans les régions frontalières de l'Allemagne et du Liechtenstein.
«L'arrivée de jeunes professionnels venant pour les deux tiers de l'Union européenne, avec un bon niveau universitaire et des revenus importants a boosté la demande de logements», a indiqué Martin Lanz. «Cette population nouvelle loue en arrivant avant de participer ensuite à la demande de propriétés par étages».
Reste que le marché du logement semble le plus stable. Les projets de construction demeurent à un niveau élevé. Quelque 42 000 surfaces d'habitation vont arriver sur le marché suisse cette année. En outre une hausse vigoureuse des loyers des logements locatifs est attendue jusqu'en 2010.
«Les taux de vacance vont pourtant se normaliser. On table pour 2009 sur un retour au niveau de 2007, proche de 1%». Déjà bas pour la Suisse en comparaison internationale, «ils sont encore plus bas dans l'Arc lémanique. Leur normalisation à Genève comme à Lausanne serait la bienvenue».
Zurich et son agglomération ont aussi été confrontés à une forte demande mais l'activité de construction n'a que «partiellement» réussi à suivre le rythme. Ailleurs, de fortes disparités régionales subsistent. Entre Bienne et Aarau (AG) comme en Suisse orientale, un taux de vacance élevé a été observé dès 2008. Autre constat des experts de la banque, «il n'y a pas de bulle en Suisse. Car les prix sur les marchés immobiliers n'ont pas dépassé l'évolution des revenus. «Les prix s'expliquent par la demande, avec des points chauds dans l'Arc lémanique et le Valais. Mais c'est la fin des exagérations».
Et comme, il n'y a pas eu de sur-offre, ils ne tablent pas sur un effondrement des prix des logements en Suisse. «Nous prévoyons une baisse des prix de 4 à 8% à Genève et de 3 à 6% dans le reste de l'Arc lémanique», a indiqué Martin Lanz.
Enfin, dans les zones touristiques, il s'agira d'observer ce qui va se passer sur le marché des résidences secondaires. La demande dans les stations a été mise, ces dernières années, sous pression par les riches étrangers.
D'une façon plus globale, les experts de la banque «ne prévoient pas de profonds bouleversements pour 2009». Ils relèvent «la fin de l'état de grâce» sur le marché des surfaces de vente. Seuls les prix des emplacements les plus prestigieux devraient continuer d'augmenter en 2009. /ats