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Tout laisse prévoir une bataille entre nouveaux et modernes! La chronique immobilière d'UBS

23 janv. 2019, 08:03
Cyril Meury, directeur régional, UBS Romandie

Les amateurs de littérature aiment à citer la fameuse Querelle des anciens et des modernes. Le siècle de Louis XIV a en effet vu s’affronter les anciens, emmenés par Boileau (celui de «L’art poétique») et Racine, aux modernes défendus par Charles Perrault, l’auteur de contes fameux, et par le roi des fables, Jean de La Fontaine. Pour les premiers, la littérature doit se contenter d’imiter les auteurs de l’Antiquité, tandis que les seconds prônent que la création littéraire consiste à innover.

Parallèle immobilier

Sur le marché des appartements locatifs, un affrontement un peu similaire se dessine aussi. Avec une grosse différence toutefois: le combat se déroulera non pas entre anciens (vieux appartements) et modernes, mais entre logements nouveaux et modernes! Explication de texte et mise en contexte. 

Tout le monde a remarqué que le nombre d’appartements vides croît sensiblement. Cette offre excédentaire va évidemment avoir une influence sur les loyers. Or, l’évolution des loyers et du taux de vacance est relativement facile à prévoir, même au niveau régional. On peut d’ores et déjà affirmer que le taux de vacance devrait bientôt atteindre un nouveau pic.

En début d’année, on dénombrait 75 000 logements vacants en Suisse, soit 1,7% du parc existant. Mais, comme le signalent avec pertinence mes collègues Matthias Holzey et Maciej Skoczek de la Recherche immobilière d’UBS: le taux des appartements locatifs inoccupés est nettement plus élevé, à 2,7%. 

Hausse des logements vacants

Avec environ 80 000 logements vacants à la fin de cette année, la concurrence sur le marché du logement locatif va devenir féroce.  Elle a déjà commencé: les loyers demandés (nouvelles locations,
premières locations et relocations) ont reculé d’environ 2% l’année dernière et sont maintenant
inférieurs d’environ 5% à leur sommet de 2015. Dans le neuf, les loyers ont même reculé de 11% sur la même période.

Actuellement, les nouveaux appartements tout juste construits ne sont guère plus chers que les logements certes modernes, mais plus tout neufs. Or, ces objets s’adressent à des segments de locataires très similaires. Conséquence: la concurrence acharnée qui se dessine risque fort d’obliger les propriétaires d’appartements modernes à abaisser leurs tarifs, afin de ne pas perdre leurs locataires aux profits des nouveaux objets arrivant sur le marché. 

Concurrence acharnée 

La pression sur les prix devrait ainsi être forte dans la vallée du Rhône, mais surtout dans toute la région allant de Morat (FR) à La Chaux-de-Fonds (NE). Dans cette zone, pour chaque appartement datant des années 1990, il se construit (ou s’est construit dans les cinq dernières années) un appartement neuf. Ces chiffres illustrent mieux que mille mots l’augmentation de la concurrence pour trouver un locataire.

En revanche, le segment de prix inférieur, dans des immeubles un peu plus désuets des années 1960 ou 1970, sera très peu affecté par l’irruption des nouveaux appartements flambant neufs, car il attire d’autres segments de clientèle.

Comme dans la fable, le roseau des appartements anciens saura courber le dos sans rompre. En revanche, s’il ne veut pas voir ses locataires déracinés, le chêne des logements modernes, mais pas neufs, devra probablement s’incliner un peu devant la fringante concurrence du peuplier des appartements tout nouveaux!

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