21.04.2017, 00:01  

Les loyers vont continuer de baisser

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Construction en cours de 50 appartements à Bôle.

 21.04.2017, 00:01   Les loyers vont continuer de baisser

IMMOBILIER - Hausse de l’offre et baisse des prix dans le canton de Neuchâtel.

Ce sont de bonnes nouvelles pour les locataires, de moins bonnes pour les propriétaires (du moins ceux qui tirent tout ou partie de leurs revenus du marché immobilier): on assiste à une hausse de l’offre et à une baisse des prix dans le canton de Neuchâtel. Un canton qui compte environ 70% de locataires et 30% de propriétaires.

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Ce sont de bonnes nouvelles pour les locataires, de moins bonnes pour les propriétaires (du moins ceux qui tirent tout ou partie de leurs revenus du marché immobilier): on assiste à une hausse de l’offre et à une baisse des prix dans le canton de Neuchâtel. Un canton qui compte environ 70% de locataires et 30% de propriétaires.

Ce constat ressort d’une étude extrêmement fouillée – jamais l’analyse n’avait été poussée si loin pour le canton – dont les résultats ont été dévoilés hier par la Banque cantonale neuchâteloise (BCN) et la société Wüest Partner. Conclusion globale: «Le marché immobilier neuchâtelois ne présente pas de risque de surchauffe et les prix y restent abordables.» Avec des bémols: si le marché de la villa semble relativement stable (lire ci-dessous), l’«essoufflement» économique et démographique du canton devrait se traduire en 2017 par un léger tassement des prix des loyers, des PPE (propriétés par étage) et des bureaux.

Investisseurs attirés

En fait, les loyers ont déjà baissé: après une hausse continue – mais modérée – jusqu’à fin 2014, la tendance s’est inversée. Cette évolution trouve son origine dans le ralentissement de la hausse du nombre d’habitants (d’où une baisse de la demande) et dans l’arrivée sur le marché de nombreux immeubles locatifs neufs (d’où une hausse de l’offre). «Il s’agit notamment d’immeubles de rendements, qui marchent fort actuellement auprès des investisseurs, y compris ceux qui sont situés à l’extérieur du canton», a précisé Pedro Palomo, directeur du marché «Littoral» à la BCN.

Il faut dire, comme l’écrit Pierre-Alain Leuenberger, directeur de la BCN, dans la brochure éditée pour l’occasion, que «l’immobilier reste une valeur solide. Au fil des ans, les investisseurs avec une vision à long terme l’ont toujours considéré comme une source de revenus réguliers, une fois digérée la crise des années 1990. Aujourd’hui plus que jamais, suite à l’introduction des taux négatifs par la Banque nationale suisse et à la multiplication des incertitudes géopolitiques, la pierre continue de rassurer.»

Résultat: alors que 1077 logements ont été mis en location sur les sites internet spécialisés et dans les journaux régionaux en 2013, ils étaient au nombre de 2417 à fin 2016. L’offre a donc plus que doublé en l’espace de trois ans.

Pas de changement en vue

La tendance à la baisse des loyers devrait se poursuivre en 2017. Avec toutefois des «situations de départ» différentes selon les régions. Car, s’il y a pénurie sur le Littoral et au Val-de-Ruz (le nombre de logements vacants reste très faible dans ces deux régions), le haut du canton propose davantage d’appartements libres (le Val-de-Travers se situant entre les deux). Sans compter que les prix moyens des loyers au bord du lac sont largement supérieurs.

Un atout majeur: la qualité de vie

C’est Hervé Froidevaux qui, pour la société Wüest Partner, a présenté hier les résultats de l’étude sur le marché immobilier neuchâtelois. Il y occupe la fonction d’associé et de membre de la direction générale. Ce qui ne l’empêche pas, si l’on peut dire, d’être Neuchâtelois et domicilié dans le canton. Les propos suivants prennent d’autant plus de valeur: «Pour moi qui travaille à Zurich et à Genève, je peux vous dire à quel point la qualité de vie dans le canton de Neuchâtel constitue un atout.»

Il a fait ce commentaire en marge d’un chapitre portant sur l’avenir immobilier neuchâtelois. Dans la brochure publiée au terme de l’étude, on lit que «le canton de Neuchâtel, fort de ses bonnes infrastructures et de sa grande qualité de vie, pourrait tirer son épingle du jeu de la concurrence des emplacements.»

Allusion à l’évolution de la mobilité, qui voit de plus en plus de gens être domiciliés loin de leur lieu de travail. «Cela pourrait être un facteur déterminant pour le canton, qui souffre actuellement de sa position excentrée par rapport aux grands pôles économiques.»

L’analyse mentionne aussi des points noirs: la situation conjoncturelle extrêmement morose et «la charge fiscale des ménages, qui reste un des grands problèmes pour l’attractivité résidentielle du canton». Wüest Partner en tire la conclusion que «les défis du canton sont grands, mais le potentiel d’affirmation comme un lieu de résidence de tout premier plan l’est tout autant».

Les bons réflexes avant de signer un nouveau bail

La tendance est à la baisse des prix des loyers, le nombre de logements disponibles est en hausse... C’est l’occasion, peut-être, de déménager. Si telle est votre intention, voici les recommandations de la section neuchâteloise de l’Asloca (Association suisse des locataires):

– bien lire le contrat dans son intégralité, en particulier les clauses rajoutées à la version pré-imprimée;

– les parties sont libres de fixer la durée du bail, de son renouvellement, ainsi que le délai de résiliation (sous réserve du minimum de trois mois de préavis), mais en pratique, ils sont imposés par les gérances; attention aux longs délais, surtout si le loyer est élevé; il ne faut pas hésiter à les rediscuter;

– se renseigner sur la validité de certaines clauses; il n’est pas rare qu’elles soient contraires aux dispositions légales impératives (par exemple les frais de rappel ou de résiliation anticipée, ou l’interdiction de sous-louer);

– demander une garantie que l’acompte de charges est suffisant pour couvrir les frais afin de ne pas avoir de mauvaise surprise au moment du décompte;

– disposer d’un budget suffisant pour payer le loyer, même si l’on a l’intention de contester le loyer initial après la remise de l’appartement;

– dans la mesure du possible, éviter la colocation; en cas de problèmes, chacun est débiteur de tout le loyer, et la résiliation n’est valable que si elle est signée par tous les colocataires.

Villas: on se dirige vers un tassement

Nous avons publié mardi les prix du marché de la maison individuelle dans notre magazine «Habitat». Ils montrent que le prix d’une villa dite «de référence» – cinq ans d’âge, 850 m3, terrain de 600 m2 – s’est maintenu en 2016. Pour l’ensemble du canton, le prix moyen s’élève à 1,09 million de francs. Avec des nuances: ce prix varie de 815 000 francs au Locle à 1,25 million sur le Littoral.

Sur dix ans, c’est le Val-de-Travers (où les prix restent très modérés) qui a enregistré la plus forte hausse, avec une progression moyenne annuelle des prix de 4,9%, contre 3,1% pour l’ensemble du canton.

L’avenir? On se dirige vers «un tassement en raison de la situation conjoncturelle», a déclaré hier Pedro Palomo, directeur du marché «Littoral» à la BCN. Et justement: sur le Littoral, la raréfaction des terrains devrait continuer à soutenir les prix des maisons individuelles. Un phénomène que la nouvelle loi fédérale sur l’aménagement du territoire viendra renforcer.

La construction d’objets neufs, qui a fortement ralenti en 2016 (à l’exception du Val-de-Travers), devrait rester stable ces deux prochaines années. C’est ce que révèle l’évolution des permis de construire. Les projets les plus importants sont planifiés sur le Littoral, de part et d’autre de la capitale cantonale, avec des demandes et autorisations de construire répertoriées pour 105 villas au total.


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